BIST 100 75.727 % -0,27
USD/TRY 3,4772 % 1,00
EUR/TRY 3,6724 % 0,43
Piyasalar
75.727
% -0,27
3,4772
% 1,00
3,6724
% 0,43
1,0561
% -0,51
10,94
0,31
1.159,86
% -0,93
54,33
% 0,82

Konut piyasası aşırı değerli mi?

Yorum: Konut satış endeks verilerinin diğer ülkelerden ayrışarak yukarı yönlü hareketinde artan kur ortamında göreli olarak ucuz kalan konutlara yönelik yabancı yatırımcının ilgisinin etkin olduğu söylenebilir

DOÇ. DR. ALİ HEPŞEN * 29 04 2015, 18:29

Gayrimenkul ya da varlık piyasalarında yaşanan aşırı fiyat artışlarının (balon-bubble) ya da azalışlarının (sönme-bust) belirlenmesinde öncelikli adım, tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır.

Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilmektedir. Fiyat azalışları ise piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir.

ARTIŞ VE AZALIŞ.. YÜZDE 15’İ AŞMASI DURUMU..

Aslında gayrimenkul piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (bottom) vuracağını başlangıçta net olarak belirlemek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur.

Bu yönde yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde, gayrimenkul piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve bu süreçte gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumlarının varlığından söz etmenin mümkün olduğu söylenebilir.

TCMB tarafından açıklanan son veriler (Şubat 2015) dikkate alındığında hem ülke genelindeki hem İstanbul ölçeğinde son bir yıllık süreçte konut piyasalarında yaşanan fiyat artışının nominal ve reel bazda diğer ülkelere kıyasla yüksektir. Benzer şekilde REIDIN tarafından 62 şehir ve Türkiye geneli için yayımlanan konut fiyat endeksi verileri de incelendiğinde İstanbul ölçeğinde Mart 2015 itibariyle yıllık fiyat artışının %20.17 olduğu görülmektedir.

REIDIN ve TCMB tarafından yayımlanan konut satış endeks verilerinin diğer ülkelerden ayrışarak yukarı yönlü hareketinde artan kur ortamında göreli olarak ucuz kalan konutlara yönelik yabancı yatırımcının ilgisinin etkin olduğu söylenebilir. Aşağıda yer alan grafikte REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksi kapsamında yayınlanan markalı projelerdeki yabancıya satış oranları görülmektedir.

Mart ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %39’u (son 6 aylık ortalama %27) yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında ağırlıklı olarak 2+1 konut tipi (Mart 2015: %40) ile ortalama 94 M2 büyüklüğe sahip konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir. Dolayısıyla, yabancı yatırımcının ilgisi devam ettiği sürece fiyatlardaki artışı olağan karşılamak gerekebilir.

---

* Doç. Dr. Ali Hepşen - İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi, Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi

Yukarı

Business HT×