"İstanbul'da ucuz konut üretme şansımız yok"

‘Türkiye’nin Gayrimenkul Platformu’ GYODER’in, bu yıl 16’ncısını gerçekleştirdiği Gayrimenkul Zirvesi’nde; gayrimenkul alanında en çok merak edilen konular, iş dünyasının önemli isimleri ve sektör temsilcilerinin katıldığı oturumlarda tartışıldı.

‘Gayrimenkul Sektörü ile DNA’nız Uyuştu mu?’ başlıklı oturuma katılan işadamları Serdar Bilgili, Fettah Tamince ve Murat Özyeğin farklı sektörlerden gayrimenkul sektörüne geçenlerin beklentilerini, sektörün avantajları ve dezavantajlaını konuştu. ‘Konutun Dinamikleri’ başlıklı oturumda ise sektörün önde gelen isimleri A. Nazmi Durbakayım, Avni Çelik, Özcan Tahincioğlu, Erden Timur ve Ziya Yılmaz; sektördeki son gelişmeleri masaya yatırdı.

Gayrimenkulün her zaman dünyanın her yerinde en değerli ve önemli yatırım aracı olarak kalacağını vurgulayan Serdar Bilgili, “Biz son derece memnunuz sektörde olduğumuzdan dolayı. Gayrimenkulde zamanlama çok önemli. Yatırıma ne zaman gireceğiniz ve çıkacağınız bunun ikisinin çok dikkatli ve çok hesaplanarak yapılması lazım. Bugün sektördeki hataların büyük bir kısmı konsept geliştirmekten ve yönetimden öte bence zamanlama ile ilgili. Bugünün sektöründe arzın bu kadar yüksek olduğu bir dönemde üç beş bin konutluk yeni bir projeye başlamak ne kadar doğru? Ama bu konutları bugün ucuz fiyatlara alıp beş yıl sonra satmayı planlıyorsanız bence bugünden daha iyi dönem bulamazsınız. Şu anda da özellikle İstanbul’da gayrimenkul sektörüne alıcı olarak girmenin zamanı” diye konuştu.

GAYRİMENKUL DÜŞÜNÜLDÜĞÜ GİBİ KOLAY BİR SEKTÖR DEĞİL

Gayrimenkul sektörüne 15 yıl önce adım attıklarını ifade eden Fiba Holding Yönetim Kurulu Üyesi Murat Özyeğin, “Aslında sektöre yakın vakitte girmiş gibi gözüksek de, AVM geliştirme ve yönetimine, Romanya ve Moldovya’da, Türkiye’den daha erken bir safhada girmiştik. Hala oradaki operasyonlarımız devam ediyor. Bu anlamda gayrimenkul sektöründeki tecrübelerimiz ve dünyadaki tecrübelerimiz bizim için çok öğretici oldu. Ben bu konuda sektörün dışından sektöre giren kişilere bazı tavsiyeler vermek istiyorum; gayrimenkul sektörü düşünüldüğü kadar kolay değil, ‘o yapıyorsa ben de yaparım, o satıyorsa ben de satarım, otel yaparsam ben de odayı satarım’ mantığı ile hareket etmek yanlış.Büyük bir değişim ve dönüşüm çerçevesinde markalaşmadan tutun, tüm bu parametrelerin birbiriyle beraber olduğu süreçte aslında odaklanmanın çok önemli olduğunu görüyoruz. Bu anlamda gayrimenkul sektörüne ne kadar girildiği, hangi zamanda, hangi lokasyonda girildiği bence çok önemli” dedi.

Sektörde iş birliğinin önemli olduğunu vurgulayan Murat Özyeğin, “Her şeyi ben bilirim, yaparım, bu sektörde kazandığım parayla konut geliştireyim, ihalelere gireyim gibi düşüncelerin, sektörün kaldıramayacağı boyutta olduğunu görüyoruz. Arsa sahibiyseniz arsa sahibi olarak kalıp, markası olan datası olan, hangi ürünü nerede satacağını bilen kişilerle iş birliği yapmanız gerekiyor. Burada mesele, bu sene, gelecek sene karı değil, nakit akışımızı doğru bir şekilde ayarlayarak sürdürülebilir gayrimenkul sektörünün varlığıdır. Bu anlamda sürdürülebilir bir gayrimenkul sektörüne, hep birlikte yelken açmalıyız” diye konuştu.

"ÇEKİN FAİZİ AŞAĞIYA SATIŞLAR TAVAN YAPAR"

Sektör olarak, ortada bir sorun varsa teşhisin doğru konulması gerektiğini belirten Avni Çelik, ”Dünyanın hangi ülkesinde, şu tablonun içinden bir işadamı hayatiyet bulabilir? Ülkenin içinde bulunduğu durum, terör eylemleri, sınırlarımızda yaşanan sıkıntılı durumlar nedeniyle faiz yukarıda, borsa aşağıda… Hadi gelin oynayın. İşin gerçek tarafına bakınca, çekin faizi aşağıya, satışlar tavan yapacaktır. ABD’de, 30 yıl krediyle konut alın üç kuruş faiz ödersiniz. Böyle bir ekonomik istikrar içinde biz harikalar yaratırız. Konut sektörü her ülke için öncelikli sektörlerden biri olmalı. Avrupa’da çok ciddi destek verildiğini görüyoruz. Kamu destek veriyor, eğer konut sektöründe sorun olursa bu toplumsal barışı bozan bir durum olur diye. Gayrimenkul sektörü çok dinamik bir yapıya sahip” dedi.

Yeni yönetmelikle ilgili bir değerlendirme yapan Avni Çelik, “Türkiye’de mimar imardır derler, yani parselin neresinden çekeceğinizi, neresine koyacağınızı, kaç kat yükseleceğini imar yönetmeliği belirliyor. İşin trajik noktası burası. Mimarı kısıtlayarak belli kalıpların içine sokmak belki en trajik olanı. 2017 yılındaki yönetmelik çok tartışılarak çıktı. Başarılı olduğu noktalardan birisi müktesep hak meselesi. Yüzde 30 meselelerimiz var hala tartışılacak” dedi. 

"BİZ DE BANKA GİBİ BİREYLERİN TASARRUFUNA TALİBİZ"

Sektörün 2017 yılında konut satışında rekor kırmasının önemli olduğuna dikkat çeken Özcan Tahincioğlu, şöyle konuştu: “Türkiye’de şu anda inşa edilen yapıların yüzde 75’i konut. Türk insanı konutu yatırım aracı olarak kullanıyor. Biz de banka gibi bireylerin tasarrufuna talibiz. Gelin o yatırımı bizde değerlendirin hem değer artışı kazanacaksınız hem de ihtiyacınızı karşılayacaksınız’ diyoruz. 2017 yılında rekor kırmamız önemli bir gösterge. 2018 in ilk iki ayı bir önceki seneye göre yüzde 6 artıda. Bütün yaşanan olumsuzluklara rağmen satış artarak devam ediyor. Olumsuz gelişmelere rağmen satışta problem yoksa problem finansman boyutunda, nakit akışında ve öz sermaye yeterliliğinde. Ayrıca bir kaynak yaratılacaksa yarısının eğitime verilmesi gerekiyor. Sektörel anlamda biz yabancılara mal satmak istiyorsak bizim yabancıların birebir temas kurduğu çarşı, taksici gibi yerleri esnafı eğitmeliyiz. Bunu yaptığımızda şu an 4-5 milyar dolar olan yabancı satışımızı 10-15 milyarlara çıkarabiliriz. Okyanusu geçip derelerde boğuluyoruz.” 

İSTANBUL'DA UCUZ KONUT ÜRETME ŞANSIMIZ YOK

Sektörün İstanbul’da ucuz konut üretme imkanının olmadığını vurgulayan Ziya Yılmaz, “Avrupa’da en güzel yerlerin birbirine oranı yüzde 20-25 arası değişiyor.Devlet bir teşvik yaparsa, tavan fiyat koyarsa, onun üzerinden biz üretebiliriz. İstanbul’da arazinin yüzde 66’sı hala devletin. Teşviklere ihtiyaç var. Bu arazi maliyetleriyle ekonomik konut üretme şansımız yok. İstanbul’daki konut üretim havuz yelpazesi oldukça geniş” dedi.

Kentsel dönüşüme ciddi sermaye yatırdıklarını ifade eden Ziya Yılmaz, “Anlaşmaları da belirli bir imar alanı kazanacağız diye yönetmeliğe göre yapıyoruz. Yönetmelik değişince, bir bakıyorsunuz 3 oda 2 odaya düşüyor. Bu hem üretici hem arsa sahibi için ciddi kayıp oluyor. Eski yönetmeliğin açıklarını sektör de istismar etti. Bu yönetmelikler çıkarken mutfakta bizlerin söyledikleri dikkate alınırsa daha faydalı olur” dedi. Ziya Yılmaz, şunları söyledi: “Üreten ve satandan ziyade üretip satmayanlar bu konu üzerinde yorum yapıyorlar. Biz 7-8 yıl Çekmeköy’de arazi üretmedik. Kartal Maltepe’den çıkıyoruz çünkü herkes oraya geldi. İşi bilenle bilmeyenin aynı düzlemde hareket ettiği yere geldik. Kadıköy’ün satacağı konut adeti bellidir. Gereğinden fazla konut üretirseniz bölgesel arz fazlalığı olur. Bu konutta sıkıntı olduğu anlamına gelmez. Teknik altyapı sorunumuz yok. Senede 2 bin konut üretmemiz gerekiyorsa 2001 konut üretilmesin. Bizim bir düzenlemeye, kriterlere, sermaye yeterliliğine ihtiyacımız var.”